【找店網】這是一個看似簡略，實則雜亂的出資游戲。“穩賺不賠”的許諾背面，有著太多的危險要素。是“一鋪旺三代”，仍是被深深“套牢”？ 在限購令背景下，大家紛紛挑選“帶租約商鋪”。可是早在幾年前，國家就現已制止以“售后包租”辦法出售商鋪。為何禁令之下，這種經銷形式經久不衰？特殊的地產出資辦法，是不是能給大家帶來預期的收益，背面又隱藏著怎樣的危險？
【找店網】有統計數據顯現，沈陽今年前8個月的商業地產出售量呈現對比明顯的增幅。公寓、寫字樓和商鋪網點的成交量增長速度較快。
【找店網】在“二環內商品房限購”和銀行緊縮房屋借款的形勢下，一些手中有些閑錢的沈陽市民挑選了采購小面積商鋪。而商場供應的那些商鋪中，帶有“租約合同”的商鋪對出資者而言，更具招引力。開發商也通常會斗膽許諾8%以上的收益率。可是，“帶租約商鋪”真的有廣告中宣傳得那么美好嗎？記者查詢的結果并不達觀。
【找店網】蒸騰的成婚經費
【找店網】站在沈陽市和平區一處現已關門的商場樓前，張女士神態黯然，“三樓有間商鋪是我的。正本還想靠它多賺些錢，風風光光舉辦婚禮呢……”作為4年前勇敢試水“售后返租商鋪”的出資者，張女士為自個總結的經驗是“開端太沖動，過后太大意”。
【找店網】4年前，張女士與男友掛號成婚。兩邊家長給他們的成婚經費總共是8萬元。“那時正巧去房交會湊熱烈，看到這個項目，又傳聞帶返租的，就動了心。”張女士回想，其時項目的售樓員說，商場竣工投入使用后，開發商擔任全體運營3年，打廣告、招商。比及商場運營走上正軌，就把商鋪交還給出資者，由出資者決定是自用仍是持續往外租借。并且，這3年的房租會以“在總房款中扣除”的辦法返給他們。
她和老公幾乎沒有猶疑，當場就交了定金，簽了合同。就這樣，正本計劃用于婚禮的8萬元變成了其時還沒竣工的商場里的一間小商鋪。“我跟老公商量了，這8萬元要是拿來辦婚禮，一會兒就花光了。咱們拿這筆錢出資的話，先等3年，3年今后商場運轉進入正軌了，咱們就自個開家小服裝店，今后的日子都不用愁了。”
【找店網】商場竣工后，很快就張燈結彩地關閉了。不過張女士沒料到，這個廣告中分明說是百貨商場的項目，里邊居然都是些賣菜和賣調料的貨攤。不只如此，商鋪的產權證也遲遲辦不下來。因為商場現已正常開業，所以張女士也沒有多想，僅僅耐性等候著3年到期，自個好回收商鋪，開夢寐以求的服裝店。沒想到，3年到期后，她面臨的居然是個觸景生情，大門緊閉的商場。“婚禮辦不了，服裝店也開不成了……”張女士覺得，這8萬元錢算是打了水漂。
記者在查詢中發現，出資商鋪卻吃了大虧的出資者，并不是張女士一人。劉先生也是采購商鋪，卻被深深“套牢”的出資者。他采購的商鋪當前也是空置狀況。“招不到商”是這些商鋪變成空殼的重要原因。劉先生采購商鋪的開發商雖然很擔任任地將許諾的5年房錢一分錢不差付給了出資者，可是返租期一宣告完畢，出資者們就面臨了這樣的困境。
熾熱的“帶租約商鋪”
【找店網】自從沈陽參加“商品房限購令大軍”，二環以內的商品房現已變成地產出資者們的鏡中花、水中月。轉戰商業地產，是他們天經地義的挑選。適應這種變化，商鋪的廣告中也充斥著“一鋪旺三代”、“超高報答率”等等充溢引誘力的宣傳語。
在一處在建商鋪出售處，頭發花白的黃女士通知記者，她是退休老師，手里有些閑錢，想買個商鋪做出資。“基金、股市啥的我也弄不明白，買個鋪子真實些。就算自個不開店，租出去也能賺到錢。”
【找店網】這處在建商鋪的賣點即是“帶租約商鋪”。在出售處，售樓人員也處以出資者身份前來“征詢”的記者細心敘述了“帶租約商鋪”的優點。“你不用操心商鋪能不能租出去，因為有開發商給你兜底呢。你出錢買了商鋪今后，開發商會托付處理公司將商鋪用于全體租借運營，依照之前的約好，定時把房錢返還給你。”
售樓人員還很有誠意地給記者剖析了這種出售辦法對出資者和開發商兩邊的優點，“帶租約賣商鋪，招引力強，能讓咱們疾速回籠資金。對你們來說，每年起碼8%的收益，穩賺不賠。如今啥出資能這么保靠？”
記者造訪了沈陽多家正在出售的商鋪項目，這些項目大都許諾可以帶租約出售。有的是開發商將“帶租約”直接許諾給出資者，有的是將“帶租約”算在給出資者供給的優質物業服務中。這些商鋪的出售處都很熱烈，每家都能看到手拿廣告宣傳單問詢商鋪出售細節的出資者。
返租中的“游戲規則”
“幾年前從前流行過一陣子‘返租商鋪’。不過因為涉嫌‘圈錢’，并且鬧出不少膠葛，被制止了。如今的‘帶租約商鋪’其實是換湯不換藥。”房地產業內人士姚女士通知記者，帶租約商鋪并不是啥新鮮東西。
【找店網】為啥“返租商鋪”會面目一新再次呈現？“這種出售辦法引誘力大，有商場。”姚女士給出了一個簡略的答案。她通知記者，依照商業常規，如果是自個運營，商鋪關閉后需求3到5年才干有報答。而返租或帶租約的商鋪，報答卻是很直接的。所以關于出資者而言，這是極好的出資項目。關于開發商而言，這種出售辦法也能很快回籠資金，何樂而不為。
“不過，這類商鋪的出資危險也不小，肯定不是開發商說的‘穩賺不賠’。”才智過多個商鋪項目勝敗沉浮的姚女士通知記者，在這個返租的“游戲規則”中，想要完成出資者和開發商雙贏有個非常重要的條件，那即是商鋪能正常運營，獲得高租率，完成預期贏利。一旦這一點完成不了，大部分的運營危險都將壓到出資者身上。
【找店網】“哪里都不是遍地黃金，開個商鋪就會有客人來的地方。”姚女士見過一些開頭雄心壯志，今后卻黯然收場的商業項目，“計劃、規劃、招商、出售……一個商業項目想要成功，需求很強的歸納運營才能。如果商場全體運營失利，冷冷清清，出資者還能穩坐家中，耐性等候那個返租報答嗎？”姚女士覺得，一旦商場運營呈現問題，最初早現已賺足賣鋪錢的開發商完全可以拍拍屁股走人，把爛攤子留給毫不知情的出資者。到那時，除了一樓商鋪還能憑借樓層優勢招引一些客流，二層以上的商鋪生意很難有起色。
【找店網】“還有一點，是很多出資商鋪的出資者沒有想到的。”姚女士剖析道，“即便商場運營正常，返租期到期后，出資者自行租借或自主運營時，因為商場缺少全體運營計劃和規劃，商場還能像以前那樣具有商業競爭力嗎？”
“帶租約商鋪”背面的危險
“我正本想著靠商鋪掙錢的，沒想到會變成這樣。”李女士手中的商鋪即是現已到期的“帶租約商鋪”。最初想著等返租期過了就自個收房錢，過“包租婆”的幸福日子。可實際卻并非她幻想的那么美好。姚女士的話在她身上應驗了。
李女士一年多前借款買了一個商鋪。她最初看好的商鋪所在商場卻孤負了她的希望，只風風火火存在了半年多，就因運營不善關閉了。房錢報答沒了著落，銀行借款卻還得每月歸還。無法的李女士只得把商鋪賤價租給他人運營。“如今我收的房錢只夠交物業處理費的。銀行借款壓得我喘不過氣來……”李女士覺得，自個最初的挑選過于草率了。
“從全體作用來看，商鋪出資報答率的確優于住所出資。不過，其間的變數很多。并不是每個商鋪出資報答都能完成高額、安穩的作用。”多年從事經濟類訴訟事務的遼寧隆豐律師事務所主任王乃龍律師通知記者，他從前署理過多起商鋪出資者申述開發商的案子。“內容都是開發商沒有依照約好返還房錢，或是因為將項目抵押給了銀行導致出資者們無法正常處理房產證。”王乃龍律師表明，除了這些，膠葛內容還包括在建工程無法如期竣工，運營處理者與出資者之間的租借協議無法實施。“無論是哪種膠葛，出資者的利益肯定是受到危害的。”
王乃龍剖析道，出資商鋪危險升高，也與商業項目開展的狀況有關。當前的商業項目呈現了兩極分化的趨勢。一方面是高端商業項目占有了城市最富貴的地段，具有最會集的花費人群，收益率極高。而另一方面，中低端商業項目卻在交通條件、報價、運營本錢多個方面存在不利要素，運營作用并不抱負。可是，高端商業項目通常都是開發者自營，并沒有給商鋪出資者以共享贏利的空間。而那些商鋪出資者可以挑選的中低端商業項目卻因為所在條件并不非常有利而存在很大運營危險。
而實際上，用“包租”辦法出售商鋪，以許諾返還贏利為賣點，這里不只包括極大危險，也許存在以贏利為幌子的圈套。“比方，一套許諾‘售后返租’的商鋪，開發商許諾3年內每年返還8%的贏利，卻又無法確保每年全體運營商鋪的贏利能大于8%。這時，開發商只需求將商鋪的報價提高到原報價的124%，就可以穩賺不賠。所謂的房錢報答，只不過是羊毛出在羊身上而已。”王乃龍為記者算了這樣一筆賬。
“實際上，‘售后包租’類的商鋪出售辦法，早現已被認定為違規了。”王乃龍通知記者，2001年6月1日，國務院頒布的《商品房出售處理辦法》就規則，房地產開發公司不得采納返還出售或變相返本出售的辦法出售商品房，房地產開發公司不得采納售后包租，或許變相售后包租的辦法出售未竣工商品房。2006年6月，建設部也清晰宣布危險提示，全部叫停“售后包租”產權式商鋪，指出以“售后包租”或變相“售后包租”辦法采購產權式商鋪，存在很大的危險隱患，也會給社會帶來很多矛盾和不安定要素。“不過，因為這種出售辦法存在著無窮招引力，一向沒有完全不見過。”
出資商鋪，你預備好了嗎？
在記者對16位沈陽市民進行查詢時，9位表明如果手里有閑錢，會挑選采購公寓或商鋪。當記者問詢是不是會挑選“帶租約商鋪”時，8位表明覺得很省心，想試一試；有6位表明危險太大，不敢買；還有2位表明不知道啥是“帶租約商鋪”。
在承受查詢的市民中卻是有一個遍及的觀念：相信商鋪的出資報答率遠遠大于住所。
“無論啥出資，都存在著危險。‘穩賺不賠’是不也許的。”房產中介公司置業參謀李先生表明，商鋪出資牽涉到多個方面，開發商開發，出資者買，運營者運營，幾個方面的利益都需求平衡好，商鋪的價值才干夠表現。而一旦出資了欠好的商鋪，即便房錢報價再廉價也不會有人來租。
因而，出資者需求多方面權衡思考。要注意區分“包租”等贏利引誘的真假，還要理性對待商鋪的地形、人氣和遠景等，對商鋪及周邊狀況進行深化了解和研討。此外，當前涉足商鋪商場的，以工薪階層的中小出資者為主，大都出資者沒有從事過房地產相關職業。因而，中小出資者在進入商鋪商場時更要慎重。
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